Autor: Vários
Editora: Almedina Brasil
Ano: 2014

Esse Livro foi elaborado em homenagem aos 15 anos do Insper Direito, prestigiosa instituição de ensino localizada em São Paulo e que apresenta, no seu quadro de cursos, 4 (quatro) LLMs: LLM em Direito dos Contratos, LLM em Direito Tributário, LLM em Direito Societário e LLM em Mercado de Capitais. Nessa obra coletiva, dentre outras contribuições nacionais e estrangeiras, cada um dos Professores Conselheiros de cada um dos LLMs escreveu um artigo analisando as modificações havidas, respectivamente, em cada uma das áreas nesses últimos quinze anos. Como Conselheiro do Curso de LLM Direito dos Contratos, Daniel M. Boulos escreveu artigo acerca das modificações no Direito contratual nesse último período de quinze anos, com especial destaque para o Código Civil de 2002 e para as modificações que o referido Código apresentou nessa seara.

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A tendência verificada em alguns países da América Latina de restringir a liberdade de imprensa aliada, internamente, a diversos casos de ataques à liberdade de imprensa — com a tentativa de restringi-la a ponto de anulá-la — e aos recentes ataques a jornalistas no exercício da sua função — em manifestações populares ou fora delas —, fez com que o tema da liberdade de imprensa merecesse, novamente, as atenções do público e das autoridades em geral.

Já não é de hoje que se discute, no Brasil, a legitimidade, a pertinência e a intensidade dos limites impostos pelo Estado à atuação livre dos particulares. Quaisquer restrições, limitações ou regramentos mais contundentes impostos por qualquer dos poderes estatais — o Legislativo, por exemplo, por meio de leis, o Executivo, por decretos e o Judiciário, por meio de decisões judiciais — à livre atuação dos particulares no exercício dos seus direitos e de suas prerrogativas, soam, para alguns, como “limitação descabida”, “censura”, “autoritarismo” ou mesmo como um verdadeiro “atentado à democracia”.

Valores como, por exemplo, a liberdade de imprensa, os direitos e garantias individuais, os direitos adquiridos, e a própria democracia são freqüentemente utilizados para justificar e embasar as críticas à tais restrições, em um verdadeiro jogo argumentativo no qual haveria, supostamente, lados excludentes entre si. Assim, alinham-se, de um lado, aqueles que defendem a validade das restrições impostas pelo Estado como forma de tornar a vida em sociedade melhor e mais segura e, de outro, os defensores da ideia de que tais restrições ferem de morte os direitos individuais e as liberdades asseguradas pela Constituição.

Com a liberdade de imprensa, não é diferente. Parece haver, de um lado, um preconceito contra a imprensa a quem parte minoritária — felizmente — da população atribui as mazelas enfrentadas pelo país, a insuficiência dos serviços públicos a ela prestados diuturnamente, o encobrimento de casos de corrupção — quando, a bem da verdade, é exatamente o contrário que ocorre —, dentre outras acusações. Por outro lado, talvez influenciada pela lembrança da ditadura militar que preponderou no país por cerca de 20 anos, parcela da imprensa, de órgãos de classe e até mesmo parte da população em geral, apresentam-se absolutamente contrários a qualquer “regulação”, “regulamentação”, “controle” ou “limite” ao exercício dessa liberdade jurídica, receosos — o que é compreensível face à censura que tantos anos foi imposta à liberdade de imprensa — de que possam se aproveitar dessa “regulação” para, na realidade, retomar a censura estatal à atividade da imprensa.

Ora, à luz dessas posições é conveniente brevemente analisar e esclarecer, no que toca à liberdade de imprensa, se ela é limitada, censurada ou combatida.

Primeiramente, é fundamental observar que a liberdade de imprensa, enquanto projeção da liberdade de manifestação do pensamento e da comunicação, constitui um dos pilares do Estado Democrático de Direito, envolvendo diversos direitos a ela conectados como o direito de informar, o de ser informado, o de opinar, o de criticar e o de buscar a informação1. Ocorre que o exercício da referida liberdade jurídica encontra limites jurídicos na própria Constituição Federal que a garante. Com efeito, é possível encontrar diversos dispositivos que representam, direta ou indiretamente, uma limitação à referida liberdade. São exemplos disso: a proteção da dignidade da pessoa humana (artigo 1º, III2), com a proteção da sua integridade moral, da sua personalidade, intimidade, privacidade, honra e imagem; a proteção dispensada à pessoa que tenha direito seu ameaçado ou violado (artigo 5º, XXXV, da CF3), permitindo que ela adote medidas judiciais para evitar a consumação da lesão a direitos ou, quando esses já tiverem sido violados, para reparar a lesão; a vedação ao anonimato (artigo 5º, IV, da CF4), o que permitirá a posterior responsabilização civil e penal daquele que veicular uma notícia falsa e com isso gerar danos a outrem, por exemplo (artigo 5º, V, da CF5).

Assim, a liberdade de imprensa, como qualquer outra prerrogativa jurídica — ou situação jurídica subjetiva, como liberdades, direitos, poderes, faculdades, etc.6 — experimenta limitações no seu exercício, fruto do próprio Direito que as prevê e as regulamenta. Isto não significa que exista censura — na acepção pejorativa do termo — e nem tampouco que exista qualquer ameaça à democracia nessa regulamentação legal.

A correta compreensão do tema passa pela percepção que, ao contrário das leis, os princípios jurídicos vigentes, ainda quando contraditórios, não produzem antinomia, vale dizer, não ensejam a necessidade de se optar pela validade de apenas um deles, em detrimento do outro. Com efeito, os princípios constitucionais, muitos deles antagônicos entre si, são igualmente válidos e gozam do mesmo prestígio e importância. Ocorre que, no caso concreto, o julgador certamente terá que optar pela preponderância de um princípio sobre o outro. Essa “escolha” entre dois princípios se faz no âmbito das decisões judiciais — que apreciam casos concretos submetidos ao Poder Judiciário —  e não in abstrato, em tese7. O Supremo Tribunal Federal, nos casos nos quais ele analisou questões que confrontam, de um lado, a liberdade de imprensa, como valor fundamental do Estado Democrático de Direito (art. 5, IV e art. 220, da CF), e, de outro lado, os direitos da personalidade do cidadão — em especial, o direito à honra, à privacidade e à intimidade, art. 5º, X, CF —, fez menção, com acerto, como técnica de solução do caso concreto, à “ponderação de valores e interesses”.

É importante notar, por outro lado, que, com a revogação da Lei de Imprensa (Lei 5.250, de 9 de fevereiro de 1967) pelo Supremo Tribunal Federal, o tema é disciplinado pelo Código Civil que, no seu artigo 187, veda o exercício abusivo de qualquer direito, liberdade, faculdade, etc.. Há, portanto, limitação, não só à liberdade de imprensa, como, também, à qualquer outro direito, prerrogativa, poder ou faculdade jurídicos. Os limites de exercício de tais direitos são, justamente, a boa-fé, os bons costumes e o fim social e econômico do respectivo direito.

É possível afirmar, portanto, que a liberdade de imprensa é limitada pela legislação em vigor mas, a despeito disso, vem sendo combatida, de forma ilegal, inconstitucional e feroz, por aqueles que pretendem simplesmente “calar” a voz dos órgãos que materializam e exercitam a referida liberdade. Também é possível afirmar, nessa perspectiva, que o combate há de ser feito não à existência de limites legais à referida liberdade jurídica mas, sim, à censura que eventualmente se pretenda a ela impor, essa sim, absolutamente abominável no estágio atual da democracia brasileira.

1 Com efeito, a Constituição Federal prevê, no artigo 5º, dentre os “direitos e garantias individuais e coletivos”, o seguinte: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (…….); IV – é livre a manifestação do pensamento, sendo vedado o anonimato; (…)”. Já no artigo 220, ao disciplinar a “comunicação social”, está prevista a seguinte norma: “Art. 220. A manifestação do pensamento, a criação, a expressão e a informação, sob qualquer forma, processo ou veículo não sofrerão qualquer restrição, observado o disposto nesta Constituição.”

2 Que assim dispõe: “Art. 1º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos: (…) III – a dignidade da pessoa humana; (…)”.

3 Verbis: “(…); XXXV – a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito; (…)”.

4 Verbis: “IV – é livre a manifestação do pensamento, sendo vedado o anonimato;(…)”.

5 Verbis: “(…); V – é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem; (…)”.

6 Acerca de situação jurídica, confirma, por exemplo: OLIVEIRA ASCENSÃO, José de, Direito Civil, Teoria Geral, vol. III, Coimbra, 2002, p. 09 e ss.

7 Acerca do tema, dentre outros: CANOTILHO, J.J. Gomes. Direito constitucional e teoria da constituição. Coimbra: Almedina, 1998, p. 1034 e ss.; REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 10ª ed. Coimbra: Almedina, 1982, p. 299 e ss.; GALLAS, D. Pio Cabanillas et alli. Consideraciones sobre los principios generales del derecho. Real Academia de Jurisprudencia y Legilacion. Madrid, 1977, passim.

Publicado no Consultor Jurídico.

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Em 19 de dezembro de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744, que altera a Lei 8245/91 (conhecida como “Lei de Locações”) para modificar a redação do artigo 4º e, ainda, acrescentar o artigo 54-A.

Essa alteração legislativa em nosso ordenamento, disciplina, pela primeira vez, o denominado contrato de “built to suit” que consiste, em resumo, “(..) de um contrato por meio do qual uma das partes (empreendedor, locador) compromete-se a adquirir um terreno e a nele construir um determinado prédio ou empreendimento que, em seguida, será locado à outra parte (locatário). O empreendedor adquire o terreno e constrói o empreendimento de acordo com os interesses e com as instruções fornecidas pela outra parte, que irá posteriormente locá-lo. Esse é o traço fundamental que caracteriza o contrato: o fato de o terreno e a construção que nele será feita atenderem, de forma especial, seja no que se refere à localização, seja no que tange às suas características, a parte que posteriormente irá locá-lo. Diferentemente do que ocorre no contexto do típico contrato de locação, o valor mensal pago pelo locatário ao empreendedor, além de corresponder unicamente à remuneração pela cessão da posse de determinado bem, também visa proporcionar ao empreendedor os recursos necessários para que haja o retorno do grande investimento inicial que ele efetivamente fez.” (Daniel M. Boulos, em artigo publicado no Jornal Valor Econômico em 2008).

A ausência de disciplina legal específica, a pouca apreciação judicial da matéria pelos nossos tribunais e, ainda, a pouca discussão doutrinária existente, fazia do contrato de “built to suit”, até poucos anos atrás, um contrato interessante, do ponto de vista prático, mas em certa medida “perigoso”, relativamente à segurança jurídica das partes que dele participam.

Esse cenário, no entanto, vem sendo modificado gradativamente, seja com a publicação de estudos doutrinários (acadêmicos e jornalísticos) acerca do tema, seja em razão de recentes decisões, por exemplo, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Essa evolução na compreensão do “built to suit” foi, agora, coroada pela entrada em vigor da Lei 12.744 que, ao menos, traz luz a alguns aspectos importantes dessa operação – tão comum quanto interessante, no mercado imobiliário.

Em primeiro lugar, a modificação promovida na redação do artigo 4º da Lei de Locações deixa claro que, nos contratos de “built to suit”, não há que se falar, em caso de término antecipado do contrato, em proporcionalizar o valor da multa prevista no contrato.

Por outro lado, a redação do artigo 54-A, indica que, na locação “(…) em que o empreendedor adquira, construa ou reforme substancialmente, por i ou por terceiros, o imóvel indicado pelo pretendente à locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos respectivos(…)”.

Foi reconhecido, portanto, que as relações jurídicas provenientes dos contratos de “built to suit” são de cunho civil, regulada por estes mencionados artigos da Lei de Locações (e pelo Código Civil), mas não submetida ao regime protetivo que a referida Lei de Locações dispensa ao locatário.

Outro ponto favorável da Lei, que recentemente entrou em vigor, é a previsão, no parágrafo 1º, do artigo 54-A, de que “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”. Essa disposição pretende, com acerto, resolver dúvida, até então existente, acerca da possibilidade ou não de o denominado “locatário”, nos contratos de “built to suit”, fazer uso da “ação revisional” (artigo 68 e seguintes, da Lei de Locações) ou, por outro lado, se seria válida a renúncia – em cláusula contratual expressa – à utilização da ação revisional.

Entendemos que, também neste ponto, a Lei é benéfica porquanto se afigura absolutamente contrário à lógica jurídica e econômica do “built to suit” que o denominado “locatário” possa pleitear em juízo a modificação do valor do “aluguel”. O “aluguel”, nestas operações e nos respectivos contratos, representam, em realidade, o retorno financeiro que o empreendedor ou investidor (denominado “locador”) aufere, não só pela cessão onerosa da posse do imóvel ou da construção (como, ordinariamente, ocorre nas locações típicas), mas, também, de todo o investimento por ele efetuado, especificamente para atender aos interesses do “locatário”.

Não fosse, com efeito, o interesse do “locatário”, o “locador” não teria adquirido e/ou construído e/ou reformado o imóvel, sendo certo que, o investimento por ele efetuado, a esse título, deve ser remunerado.

A mesma lógica poderá ser aplicada à possibilidade de o “locatário” denunciar (terminar) antecipadamente o contrato de “built to suit”. Nas locações tradicionais, o locatário possui o direito de, a qualquer tempo, colocar fim ao contrato de locação, pagando, ao locador, multa prevista no contrato, proporcionalizada de acordo com o tempo que restaria para o fim da locação. A proporcionalização do valor da multa, neste sentido, constitui um direito do locatário.

O mesmo não pode ser dito quando se considera que o contrato é de “builto to suit”. Como o investidor (“locador”) tipifica, customiza, adapta, o imóvel aos interesses e necessidades específicos do denominado “locatário”, afigura-se absolutamente injusto possa esse colocar fim antecipadamente ao contrato e, ainda assim, proporcionalizar o valor da multa contratualmente prevista. O valor do “aluguel”, no “built to suit”, representa a remuneração do “locador” pela cessão onerosa da posse do imóvel e, ainda, por todo o investimento por ele efetuado para adquirir e/ou reformar e/ou construir o (ou no) referido imóvel. O valor do “aluguel” é compatível, assim, com o tempo de duração do contrato. Menor fosse o tempo, maior seria o valor do “aluguel”.

Em razão disso, também nos pareceu bastante adequada a previsão contida no § 2º, do artigo 54-A, da Lei ora comentada, segundo a qual “em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o término final da locação”.

Do que foi exposto, conclui-se que, a despeito de tímida (na medida em que outros aspectos do “built to suit” poderiam ter sido abordados), a Lei 12.744/2012 é benéfica para que a operação de “built to suit” possa continuar a ser utilizada pelos agentes econômicos que atual no mercado imobiliário.

Consulte o texto integral da Lei n.º 12.744/2012.

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Publicado pela Editora RT em 2008.

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Parte-se da constatação inicial de que a necessidade de correspondência do Direito vigente em determinado local, em determinada época, com o meio social existente que ele visa regulamentar, sempre desafiou e angustiou o legislador de praticamente todas as sociedades, em todos os tempos. Essa angustia é ainda mais sentida em tempos de grande desenvolvimento social e econômico, quando o meio social modifica-se com uma velocidade galopante, nem sempre acompanhado, ao menos na mesma intensidade, da correspondente modificação legislativa. O século XX, como se sabe, foi profundamente marcado por uma evolução da humanidade jamais antes vista, verdadeiramente incomparável com todo o período que o precedeu.

Essa evolução criou, inevitavelmente, um descompasso entre o Direito posto e os anseios da sociedade à qual ele se dirigia. Na seara do Direito das Obrigações e, nele, em especial dos contratos, a necessidade de atualização das leis vigentes foi determinante para que princípios contratuais fossem revistos, conceitos tradicionais fossem revisitados e novos modelos contratuais fossem criados. Tudo isso, entretanto, ainda insuficiente para prover os particulares de instrumentos legais típicos para atender a todas as suas necessidades econômicas.

Daí que, além de poderem se valer dos tipos contratuais existentes na lei, os particulares, dentro do quadro traçado pelo legislador para a autonomia privada, podem celebrar contratos que não possuem regulamentação específica e completa na lei. Esses últimos são denominados de contratos atípicos.

Com efeito, o artigo 425 do Código Civil brasileiro estatui que: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código”. São considerados contratos típicos aqueles que possuem regulamentação específica na lei e contratos atípicos aqueles que não encontram na lei um modelo de regulamentação próprio e exclusivo. Convém esclarecer que, para que seja considerado típico, não basta que o contrato seja de qualquer forma regulamentado pela lei.

Mister se faz que haja, efetivamente, na lei, um modelo de regulamentação especificamente destinado àquele tipo contratual que proporcione às partes, ao menos, uma disciplina básica do contrato. Assim, por exemplo, o contrato atípico denominado built-to-suit, que vem sendo crescentemente utilizado nos negócios imobiliários, e cujas características não correspondem, propriamente, a nenhum contrato tipificado pelo legislador. Na operação de buil-to-suit uma das partes compromete-se a adquirir um terreno e a nele construir um determinado prédio ou empreendimento que será locado à outra parte. A parte que adquire o terreno, constrói o empreendimento de acordo com os interesses da outra parte, que irá posteriormente locá-lo podendo, ou não, ser estabelecido, dessa última, um direito de opção de compra.

Outros tantos exemplos podem ser mencionados. O Superior Tribunal de Justiça já entendeu, por exemplo, que o denominado contrato de locação em shopping centers são contratos atípicos na medida que não correspondem, própria e tipicamente, ao contrato de locação comercial tal como concebido na Lei n.º 8.245/91 (RESP n.º 178.908-CE, rel. Min. Eliana Calmon). Em outro aresto, o STJ entendeu ser atípico o contrato estabelecido entre uma companhia de alimentos e o pequeno produtor rural para instalação, na propriedade desse último, de um aviário para engorda de animais para posterior abate (RESP n.º 171.989-PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

Qual seria, então, o regime jurídico dos contratos atípicos? O fato de ser atípico não significa que o contrato não é regulamentado pela lei, ou seja, que está imune à disciplina legal. Como estabelece o artigo 425 do CC, os contratos atípicos são regulamentos, de forma genérica, pelos dispositivos constantes do CC que disciplinam os negócios jurídicos e os contratos em geral (respectivamente, os arts. 104 ao 184 e 421 ao 480). Designadamente, ainda, os contratos atípicos estão sujeitos aos limites impostos pelas normas de ordem pública (nesse sentido, também do STJ: RESP n.º 61.890-SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira), tais como a que prevê a boa-fé objetiva (art. 422, CC), a função social do contrato (art. 421, CC) e a que veda o abuso do direito (art. 187, CC).

Verifica-se, portanto, que diante da incapacidade do legislador de criar, de forma completa e exaustiva, tipos contratuais que atendem todas as expectativas dos particulares, os contratos atípicos, desde que respeitadas as normas destinadas aos negócios jurídicos e aos contratos, podem efetivamente desempenhar relevante papel na vida cotidiana das empresas e dos cidadãos em geral.

1 Carta Forense Agosto de 2008, p. 10.

Publicado no Jornal Carta Forense

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O contrato é, sem dúvida nenhuma, um dos assuntos mais estudados nas escolas e nas teses e monografias dos estudantes de Direito, seja na graduação, seja na pós-graduação (strictu ou latu sensu). A intensidade com que ele é estudado justifica-se perfeitamente pela freqüência com que ele é utilizado na vida cotidiana das pessoas e das empresas, pelos diversos tipos contratuais existentes e pelo caráter complexo e multidisciplinar que a sua disciplina jurídica apresenta. Com relação à freqüência com que os contratos são entabulados, basta referir que as pessoas celebram dezenas de contratos no dia-a-dia (verbais ou escritos), muitas vezes sem perceber (como ocorre quando é utilizado o transporte público ou a energia elétrica). Já com relação aos tipos contratuais existentes, basta referir que, apenas no Código Civil (que, como se sabe promoveu a unificação do Direito obrigacional civil e comercial), existem vinte tipos contratuais e a previsão expressa da possibilidade de se estabelecer contratos atípicos no âmbito da autonomia privada (art. 425, CC). No que se refere à sua disciplina jurídica, ela muitas vezes envolve normas pertencentes a diversos ramos do Direito, seja do Direito Público (contratos administrativos, por exemplo), seja do Privado (contratos ditos civis e contratos de consumo, por exemplo). Somente no Código Civil, o estudo de qualquer contrato deve iniciar na Parte Geral, como espécie do gênero negócio jurídico, e prosseguir na Parte Especial, designadamente no Livro do Direito das Obrigações. Daí que se pode afirmar que o contrato é o “grande astro” do Direito das Obrigações cuja importância pode ser detectada no fato de ele representar, na geografia do Código Civil, mais de um terço da totalidade dos artigos que o compõem.

Diante disso tudo, o estudo constante do contrato é tarefa obrigatória dos profissionais do Direito. Essa afirmação é tanto mais verdadeira quanto se levar em consideração que, enquanto instituto jurídico, o contrato é criação do Direito que, como nem poderia ser diferente, está em constante evolução porquanto deve estar em sintonia com o meio social que ele disciplina. É curioso – e, ao mesmo tempo, preocupante – notar que a constante evolução do Direito acarretou uma verdadeira inflação legislativa com a edição de novas leis e a reforma daquelas existentes, o inevitavelmente impõe a necessidade de atualização do advogado que milita em um ambiente de negócios globalizado. O mundo globalizado também acarretou a modificação do papel desempenhado pelo advogado. Antes mero consultor e redator de contratos, hoje o advogado participa ativamente do processo decisório do cliente, acompanhando-o nas reuniões de negócios para estruturação das operações, discutindo alternativas e trabalhando para viabilizar, do ponto de vista jurídico, a realização dos contratos tal como preconizados pelas partes contratantes.

São todos esses desafios que são enfrentados, diariamente, pelos profissionais do Direito em geral e, dentre eles, principalmente pelos advogados que trabalham em empresas e em escritórios de advocacia. Foi justamente no intuito de proporcionar a esses profissionais as ferramentas necessárias a elaborar e interpretar os contratos de forma simples, técnica e organizada que levou o IBMEC Direito a criar um LLM Direito dos Contratos. O programa do curso foi cuidadosamente elaborado para refletir a nossa preocupação de preparar o advogado com o estudo sistemático e aprofundado dos conceitos e princípios mais importantes do denominado Direito dos Contratos, contendo não só a previsão da análise e discussão técnica dos referidos pontos, mas, também, com igual importância, os aspectos práticos de redação, aplicação e interpretação dos referidos conceitos e princípios. A mesma preocupação de aliar a teoria à prática foi levada em consideração na escolha do corpo docente que é composto de professores preparados e que também são profissionais atuantes e experientes.

Os desafios profissionais, portanto, demandam do profissional do direito um preparo técnico e prático que deve ser fruto de um constante estudo do denominado “Direito dos Contratos”, de modo a atender, com desejável índice de satisfação, às expectativas, cada vez mais exigentes, dos clientes que contratam os nossos serviços.

1 Carta Forense janeiro de 2008, p. 10.

Publicado no Jornal Carta Forense

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